In der Landtagssitzung vom 04.10.2023 kommt es zur Überarbeitung des Raumplanungsgesetzes (RPG).

Ein wesentlicher Bereich betrifft Ferienwohnungen.

Für Ferienwohnungen gibt es schon bisher sehr detaillierte Regelungen. Speziell in Tourismusgemeinden wird schon seit Jahren versucht, sogenannte „warme Betten“ sicherzustellen, also zu verhindern, dass Wohnungen nur wenige Wochen pro Jahr genutzt werden und ansonsten leer stehen („kalte Betten“).

Die Überprüfung der tatsächlichen Nutzung stellte für Gemeinden eine Herausforderung dar. Einige Gemeinden haben deshalb für das gesamte Gemeindegebiet einen Baustopp verhängt, in der Hoffnung, dass seitens des Landes Vorarlberg eine neue Rechtslage geschaffen wird, die einerseits Klarheit schafft und andererseits den Gemeinden taugliche Mittel in die Hand gibt, um für die Einhaltung der Gesetzesbestimmungen zu sorgen.

Im Folgenden wird die neue Rechtslage gemäß den §§ 16, 16a und 16b Raumplanungsgesetz grob dargestellt. Eine detaillierte Darstellung der Rechtslage würde den Rahmen dieses Artikels sprengen. Bei rechtlicher Unklarheit empfiehlt es sich aber ohnedies, den konkreten Sachverhalt genau zu erheben und basierend darauf eine rechtliche Beratung einzuholen.

Was sind Ferienwohnungen?

Ferienwohnungen sind grob so definiert, dass sie zu Urlaubs-, Ferien- oder Erholungszwecken genutzt werden und nicht der Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dienen.

Wann liegt eine Feriennutzung, aber keine Ferienwohnung vor?

Wird ein Haus oder eine Wohnung laufend gewerblich vermietet und ist tagsüber eine Ansprechperson vorhanden, sieht das Raumplanungsgesetz eine Ausnahme vor. In solchen Fällen ist also keine Ferienwohnung im Sinne des RPG gegeben. Verschiedene Einschränkungen kommen damit nicht zur Anwendung.

… und die Ausnahme von der Ausnahme?

Auch bei einer laufend gewerblichen Vermietung und einer tagsüber anwesenden Ansprechperson ist jedoch von einer Ferienwohnung auszugehen, wenn es sich um ein Wohnungseigentumsobjekt in einem gastgewerblichen Beherbergungsbetrieb (Hotel, Pension, Ferienhaus, …) handelt und auch dann, wenn es zu einer Nutzung auch durch den Eigentümer, nahe Angehörige des Eigentümers oder wesentliche Gesellschafter der Eigentümergesellschaft kommt.

In der Vergangenheit ist ein System entstanden, das in vielen Fällen durchaus funktioniert hat. Ein Investor kauft eine Wohnung, überlässt die Verwaltung einem darauf spezialisierten Unternehmen. Dieses kümmert sich um die laufende gewerbliche Vermietung der Wohnung zu Ferienzwecken. Darüber hinaus war es bislang dem Wohnungseigentümer erlaubt, zumindest für wenige Wochen seine Wohnung auch selbst zu Ferienzwecken zu nutzen. Voraussetzung war allerdings, dass er sich dort wie ein Gast aufgehalten hat, also bestimmte Leistungen in Anspruch genommen hat und auch dafür bezahlt hat.

Diese Möglichkeit wird künftig eingeschränkt, da sie missbrauchsanfällig waren. Gänzlich ausgeschlossen sind neue derartige Projekte aber auch künftig nicht, denn Gemeinden haben es gemäß den neuen Bestimmungen in der Hand, Gebiete zu widmen, in denen nur oder auch Ferienwohnungen zulässig sind; weiters können von Gemeinden Zonen definiert werden, in denen die Kombination von Beherbergungsbetrieben und Wohnungseigentum mit Ferienwohnungsnutzung einerseits oder die Eigennutzung durch Eigentümer andererseits weiterhin möglich sein wird. Neu ist auch in solchen Fällen allerdings, dass die Eigennutzung auf drei Wochen pro Jahr beschränkt wird. Dies wurde in der Vergangenheit teils großzügiger gehandhabt.

Dem Gesetzgeber ist es wesentlich, dass nicht in bestehende Rechte eingegriffen wird. Soweit bisher eine Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung (auch durch den Eigentümer) zulässig war, gilt dies auch weiterhin. Die Begründung neuer Ferienwohnungen wird jedoch beschränkt.

Für Detailfragen zur Rechtslage stehen wir gern zur Verfügung!

Autor: LAbg. RA Dr. Clemens Ender